Analize / Noutăți

Ce știm despre construcția din str. Schinoasa Vale?

Suburbiile au devenit în ultimii ani atractive pentru companiile de construcție. Blocuri și case de tip multiplex sau townhouse s-au răspândit printre suburbiile municipiului Chișinău. Orașul Codru nu reprezintă o excepție. Unul dintre cele mai recente și disputate șantiere de construcție, care s-a bucurat de atenția presei în ultimul an, se înalță pe str. Schinoasa-Vale. Complexul locativ, executat de compania FPC „EXFACTOR GRUP”, a cărei beneficiar este SRL „MERANT PLUS”, este disputat de locuitori, primărie și consilieri. Aceștia afirmă că nu se construiește conform documentației de proiect și că lucrările riscă să cauzeze alunecări de teren. 

SRL „MERANT PLUS” susține că construiește în conformitate cu documentația eliberată de primărie și că a întreprins toate măsurile pentru consolidarea terenului, deși Agenția de Mediu și Expediția Hidro-geologică confirmă acutizarea alunecărilor din cauza lucrărilor de construcție. Compania și primăria au inițiat o serie de litigii în judecată pentru a-și apăra pozițiile. Cât lupta prin judecăți continuă, locuitorii s-au săturat să aștepte măsuri din partea autorităților și au decis să se adreseze direct la Procuratura Anticorupție.

În acest articol analizăm ce știm despre construcție și încercăm să facem claritate în schimbul de chemări în judecată și acuzații dintre toți cei interesați. Am studiat documentele publice disponibile cu privire la această construcție, am discutat cu locuitorii, am solicitat informație de la părțile interesate și prezentăm rezultatele analizei.

Despre construcție

Conform Hotărârii nr. 80 din 09-02-2012 a Guvernului Republicii Moldova (capitolul IV, punctul 46), companiile de construcție trebuie să afișeze pe teritoriul șantierului informația despre cine și ce construiește, durata lucrărilor, numărul lucrătorilor de pe șantier etc. Astfel, panoul este prima informație pe care trebuie să-l consultăm când avem întrebări. 

Am analizat panoul informativ amplasat la șantierul de pe terenul din Schinoasa Vale și comparăm informația prezentată pe panou cu acea solicitată de lege:

Din informația afișată pe panou aflăm că: 

• lucrările sunt realizate de FPC „EXFACTOR GRUP” SRL;
• SRL „MERANT PLUS” figurează în calitate de beneficiar;
• se construiește un complex de blocuri a căror înălțime variază între 1 etaj și 6 etaje (5 etaje plus parter);
• lucrările sunt planificate pentru perioada octombrie 2021 – septembrie 2023. 

Panoul respectă doar parțial prevederile Hotărârii nr. 80. Nu sunt indicate date precum numărul lucrătorilor de pe șantier sau adresa beneficiarului. 

Mai mult despre construcție aflăm din informația furnizată de Primăria or. Codru^[2], multitudinea de judecăți dintre primărie și SRL „MERANT PLUS”, din proiectul construcției publicat parțial de EXFACTOR, de la locuitori și din presă. Am solicitat informație și de la beneficiarul lucrărilor de construcție — SRL „MERANT PLUS”. La momentul publicării acestei cercetări nu am recepționat un răspuns din partea companiei. 

Istoria construcției începe încă în 2009, când Primăria or. Codru a scos la licitație arenda mai multor terenuri din localitate. SRL „MERANT PLUS” a câștigat la licitație dreptul de a lua în arendă pentru 49 de ani terenul cu numărul cadastral 0131128.466, pentru proiectarea unui complex locativ^[3]. Terenul are o suprafață de 6,6227 ha și este amplasat mai jos de str. Izvoarelor, str. Cobzarilor și str-la Izvoarelor. 

Sursa: cadastru.md

Pentru dreptul de arendă, SRL „MERANT PLUS” și-a asumat construcția drumurilor și lucrărilor pentru prevenirea alunecărilor de teren și de drenaj^[4]. 

Adițional, compania a adjudecat la licitație un lot cu suprafața de 4,6773 ha cu numărul cadastral 0131130.438 (lotul II). Cele două terenuri au fost transmise în arendă companiei în baza contractului 54/2009 din 04.12.2009. Pentru cele două terenuri, compania a achitat 265 mii lei, la care se adaugă o arendă anuală de 204 153 lei^[5].

Totodată, compania a primit în arendă de la primărie, în baza unui nou contract, întocmit în aceeași zi (04.12.2009), terenul alăturat cu numărul cadastral 0131130.439^[6]. 

În același an, 2009, SRL „MERANT PLUS” a obținut din partea primăriei certificatele de urbanism nr. 141 și 142 a două complexe locative pe cele trei terenuri, inclusiv construcţia drumurilor şi îndeplinirea lucrărilor pentru prevenirea alunecărilor de teren şi drenaj. În baza certificatelor, SRL „MERANT PLUS” a pregătit proiectul complexului în baza căruia se construiește în prezent. 

Ulterior, în 2011, primăria a eliberat companiei autorizația de construcție nr. 25 pentru construcția unui bloc locativ cu 5 etaje, plus parter și demisol. Lucrările urmau să se înceapă în 6 luni și să se desfășoare pe parcursul a 24 de luni.^[7] 

Lucrările au început cu o mare întârziere de la cele 6 luni, dar și cu mult înainte de instalarea panoului în 2021. Conform Primăriei or. Codru^[8], lucrările au început în iunie 2011 și au luat amploare în 2014. Mai mult, după cum este indicat chiar pe panou, se construiește un complex de blocuri, ci nu un bloc cum prevedea autorizația din 2011. Primăria susține că nu a eliberat autorizații pentru construcția altor blocuri și că „aceste construcţii sunt construite fără acte permisive, adică neautorizat”. ^[9]

Primăria a eliberat însă în 2011 autorizația nr. 29 pentru construcția drumului de acces către „masivul cu destinația complex locativ” și îndeplinirea lucrărilor pentru prevenirea alunecărilor de teren și de drenaj din str. Schinoasa Vale. 

În 2016 însă, Consiliul local a aprobat Planul Urbanistic General al orașului care prevede că în această zonă ar trebui să se construiască un parc sau un stadion^[10]. Între timp, compania a finalizat construcția drumului și a încercat în 2018 să predea drumul în întreținere primăriei, dar fără succes, fapt pentru care a atacat primăria în judecată. Instanța a decis că primăria este obligată să înregistreze și să preia gestionarea drumului ca bun public.^[11]

Între timp, pe pagina web a companiei EXFACTOR locuitorilor deja li se propun spre vânzare apartamente în acest complex. Prețul apartamentelor începe de la 900 euro/m.p.^[12] Tot de pe pagina web a companiei aflăm că lucrările au fost executate până în prezent în măsură de 30% și că în complex se vor regăsi un lanț de blocuri multietajate blocuri etajate cu apartamente de la 44.91 m.p. până la 106.73 m.p. 

Sursa: Pagina web FPC „EXFACTOR GRUP” SRL

Ce reprezintă EXFACTOR GRUP și MERANT PLUS?

SRL „MERANT PLUS” este o companie de construcție fondată în 1999 de Igor Lipceanu, tot el – administratorul companiei. Compania înregistrează venituri anuale între 1 și 2 mil. Lei. Conform declarațiilor din 2018 și 2019, compania nu ar fi realizat profit în acești ani, ieșind chiar în minus.^[13] Fondatorul companiei este asociat cu mai multe societăți cu răspundere limitată, printre care  LINA KAPITAL, FERCONEX-NIDA și întreprinderea individuală care îi poartă numele.^[14] Conform Centrului de Investigații Jurnalistice, „Lipceanu figurează și ca reprezentant al Finpar Invest, despre care anterior presa scria că ar fi controlată de Vlad Plahotniuc”.^[15]

FPC „EXFACTOR GRUP” SRL este o altă companie de construcție, înregistrată în 2001, de către Vladimir Tonu, tot el – administrator. În 2021, compania a angajat 621 de persoane și a înregistrat un venit de 964,33 mil. lei, dintre care 347,94 mil. lei profit net.^[16] Ca și în cazul fondatorului MERANT PLUS, Vladimir Tonu este asociat cu mai multe companii, inclusiv compania imobiliară RATMIR.^[17]

Atât FPC „EXFACTOR GRUP” SRL, cât și SRL „MERANT PLUS”, figurează într-o serie de investigații realizate de Ziarul de Gardă, anticoruptie.md, Ziarul Național, Centrul de Investigații Jurnalistice ș.a. Despre cum construiește EXFACTOR chiar în centrul capitalei am scris anterior pe construimorasul.md.

Locuitorii bat alarma - construcții și alunecările de teren pun în pericol casele lor

Locuitorii or. Codru din regiunea Schinoasa Vale au semnalat încă din 2012 că se opun construcției, zona construcției fiind instabilă și predispusă spre alunecări de teren. Ca urmare la sesizările locuitorilor, în decembrie 2013, Primăria or. Codru a depistat că în regiunea str. Izvoarelor s-au intensificat alunecările de teren.^[18] După inspectarea situației, primăria s-a adresat cu un demers Inspecției de Stat în Construcții și Ministerului de Dezvoltare Regională şi a Construcţiilor (actualul Minister al Infrastructurii şi Dezvoltării Regionale) cu solicitarea de a verifica dacă lucrările corespund documentației de proiect și dacă prevăd prevenirea alunecărilor de teren. În urma examinării lucrărilor, Ministerul și Inspecția de Stat în Construcții au informat primăria că la momentul controlului nu au depistat abateri de la documentaţia de proiect.^[19]

În 2021, unul din malurile terenului pe care se construiește s-a surpat. Locuitorii din Schinoasa Vale au sesizat repetat primăria privind riscul alunecărilor de teren. În urma sesizărilor, Primăria or. Codru a instituit un grup de lucru format din reprezentanții primăriei și Detașamentul Pompieri și Salvatori Centru. În urma inspecției, grupul de lucru a depistat apariția unor fisuri caracteristice alunecărilor de teren^[20] și a cerut instituțiilor responsabile să inspecteze riscul alunecărilor de teren. În urma inspecțiilor, Î.S. Expediţia Hidro-geologică din Moldova a confirmat că „activizarea terenului cu nr. cadastral 0131128.466.75 a avut loc din cauza supraîncărcării pantei cu construcţii, iar în rezultatul excavării groapei de fundaţie a fost perturbată stabilitatea pantei” și a recomandat stoparea lucrărilor care „conduc la activizarea în continuare a alunecării de teren respective”. 

Agenția de Mediu a stabilit, conform unei inspecție realizate mai târziu, în decembrie 2021, că lucrările se realizează pe „o porțiune care face parte din zonele vulnerabile a unui pârău, fără ca proiectul de execuție a lucrărilor să obțină avizul pozitiv al expertizei ecologice de stat, în conformitate cu prevederile art. 13 alin. (2) lit. (b) și (c) din Legea nr. 440/1995 cu privire la fîșiile de protecție a apelor rîurilor și bazinelor de apă, art. 6 și Anexei nr. 1 p. 10 lit. (e) din Legea nr. 851/1996 privind expertiza ecologică”. Agenția a calificat lucrările drept ilegale, precizând că în urma acestora „au fost afectate resursele funciare și cele vegetale”.^[21]

Un istoric de litigii 

În aprilie 2021, ca urmare la noile alunecări de teren, primarul or. Codru a dispus suspendarea lucrărilor de construcție, până la clarificarea situației.^[22] SRL „MERANT PLUS”, susținând că a consolidat terenul contra alunecărilor,^[23] a atacat în instanța de judecată decizia de suspendare a construcției în aceeași lună. Judecătoria Chișinău, sediul Rîșcani, cât și Curtea de Apel ulterior, au respins cererea companiei de chemare în judecată. FPC „Exfactor-Grup” SRL a inițiat în iunie 2022 o nouă chemare în judecată pentru suspendarea dispoziției de suspendare. De data aceasta, Judecătoria Chișinău, sediul Rîșcani, a admis cererea și a dat câștig companiei. Judecătoria a dispus suspendarea dispoziției primăriei Codru, argumentând că rapoartele tehnice prezentate nu confirmă riscul alunecărilor de teren, că certificatul de urbanism și autorizația oferită de Primăria or. Codru „nu au fost contestate, suspendate sau anulate”, precum și că decizia primăriei de a suspenda lucrările nu s-a bazat pe „investigații, probe, audieri, opinii ale participanților contrare conținutului actului adoptat”.^[24] Primăria or. Codru a atacat decizia la Curtea de Apel. Procesul de judecată este în desfășurare în prezent.

O hotărâre  din aprilie 2022 a Judecătoriei Chișinău (sediul Centru), într-un proces intentat pe numele administratorului SRL „MERANT PLUS”, Igor Lipceanu, stabilește că „lucrările de construire demarate pe terenul cu nr. cadastral 0131128466 din or. Codru, mun. Chişinău str. Schinoasa Vale, se execută în lipsa autorizației de construire, fapt ce se confirmă prin răspunsul Agenției pentru Supraveghere Tehnică din 19/2-4185/21 din 03.12.2021” și dispune „demolarea construcțiilor – bunuri imobile”. Și această decizie a fost atacată la Curtea de Apel, de data aceasta de administratorul SRL „MERANT PLUS”, fiind în proces de examinare.^[25]

Consiliul local din Codru, de asemenea, s-a pronunțat privind ilegalitatea construcțiilor și necesitatea de a stopa lucrările. Aleșii locali au acuzat SRL MERANT PLUS că, pe lângă desfășurarea lucrărilor fără documentația necesară, compania nu-și îndeplinește obligațiile contractuale și nu achită arenda pentru cele trei terenuri arendate. În decembrie 2021, consilierii au delegat împuterniciri de reprezentare în instanțele de judecată unui locuitor din zona vizată^[26] și au rezoluționat  contractele de arendă încheiate cu SRL MERANT PLUS pentru trei terenuri, pentru a îngreuna procesul de construcții pe terenurile arendate.^[27] Adițional, consilierii au alocat 200 de mii pentru contractarea serviciilor de pază pentru a proteja terenurile unde au început lucrările de construcție, prin îngrădirea accesului constructorilor și a tehnicii de construcție pe terenurile vizate. Totuși, primarul a anunțat că nu va executa decizia și se va baza pe poliție.

De asemenea, aleșii au creat un grup de lucru, care urma să identifice soluții privind acest conflict. Grupul de lucru însă așa și nu s-a mai reunit.

Litigiile în judecată pe acest caz nu sunt o raritate. Conform primăriei or. Codru, autoritatea a întocmit și a transmis în judecată şase procese verbale de contravenţie pe articolul 179 Cod contravențional, lucrări de construcţie neautorizată. 

La rândul său, SRL Merant Plus a atacat în judecată Primăria or. Codru și Consiliul local de șase ori din 2014 până în prezent, la care se adaugă litigiul inițiat de FPC „Exfactor-Grup” SRL în iunie 2022. De asemenea, compania a atacat în judecată Inspectoratul pentru Protecția Mediului (cererea a fost respinsă de Judecătoria Chișinău și Curtea de Apel) și Agenția Supraveghere Tehnică (litigiu în proces de examinare) solicitând suspendarea actelor ce evaluează nefavorabil și se propunță pentru stoparea lucrărilor de construcție în Schinoasa Vale. 

În loc de concluzie

Ca multe cazuri similare, lupta locuitorilor din Schinoasa Vale pentru dreptul de a decide cum arată vecinătatea lor, așteaptă pe coridoarele instanțelor de judecată. Astfel de situații ar putea fi prevenite dacă autoritățile și companiile de construcție ar consulta și ar lua în considerare opinia publică înainte de a scoate la licitație sau arenda terenuri, de a elibera certificate de urbanism și de a proiecta sau ridica construcții. Aceasta nu înseamnă însă că construcțiile precum cele din Schinoasa Vale pot fi ignorate. Autoritățile locale, organele de ordine și alte instituții responsabile trebuie să asigure că se construiește conform legii și să identifice cum pot construi nu doar clădiri, dar cartiere în care locuitorii își doresc să trăiască. 

Pentru a găsi răspuns la această întrebare, Primăria Mea a organizat la Schinoasa Vale o discuție publică cu locuitorii la care au fost invitați reprezentanții primăriei, companiei și consilierii locali. Discuția a avut drept scop să readucă subiectul în vizorul public, să ofere locuitorilor posibilitatea să afle direct de la primăria din Codru ce a întreprins și ce planifică pentru a stopa lucrările, să confrunte reprezentanții companiei privind modul cum se construiește, dar și să reunească locuitorii pentru ca împreună să planifice pașii următori. Majoritatea locuitorilor prezenți s-au pronunțat împotriva construcției. Locuitorii s-au săturat să aștepte soluții de la autoritățile locale. Aceștia pun la dubii intențiile și capacitatea autorităților locale de a rezolva situația. Mai mult, locuitorii refuză să mai discute cu reprezentanții companiei și după un îndelungat schimb de replici, au decis să se adreseze direct la Procuratura Anticorupție cu o cerere colectivă prin care solicită atragerea la răspunderea penală a SRL „MERANT PLUS” și funcționarilor implicați în preluarea terenurilor de către companie.

Puteți urmări discuția publică în înregistrarea video atașată:

Primăria Mea va continua să urmărească și să raporteze eforturile locuitorilor pentru o Schinoasa Vale în care se construiește sigur și armonios.