Analize / Noutăți

Cum să construiesc corect? Pași de urmat pentru o construcție legală

Cum să construiesc corect? Pași de urmat pentru o construcție legală Image

Cum să construiesc corect? Pași de urmat pentru o construcție legală

Maria Pîslaruc 31-10-2022

Pentru a realiza o construcţie în mun. Chişinău, conform legii este necesar de parcurs următorii paşi (pe scurt):

Pasul 1. Obţinerea certificatului de urbanism pentru proiectare 

Certificat de urbanism pentru proiectare

Certificatul de urbanism pentru proiectare este un act cu caracter reglementator, prin care se fac cunoscute solicitantului (beneficiarului) prescripţiile şi elementele ce caracterizează regimul juridic, economic, tehnic şi arhitectural-urbanistic al unui imobil/teren, stabilite prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului, şi care permite elaborarea documentaţiei de proiect.[1]

Certificatul de urbanism nu este altceva decât un act cu caracter informativ şi reglementativ, emis de autoritatea administrației publice locale abilitată prin lege, la cererea oricărei persoane fizice sau juridice interesate, prin care se aduc la cunoştinţa solicitantului date privind regimul juridic, economic, tehnic şi arhitectural - urbanistic de exploatare a terenurilor şi construcţiilor pentru care a fost solicitat.[2]

 

Emitentul certificatului de urbanism pentru proiectare

Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează şi se emite de către primarul unității administrativ-teritoriale în baza cererii proprietarilor. 

Certificatele de urbanism şi autorizaţia de construire/desfiinţare se emit de către primarii municipiilor, oraşelor, comunelor şi satelor pentru construcţii (lucrări de construcţie/desfiinţare) de orice destinaţie şi tip de proprietate.

Pentru obiecte complexe (magistrale de transport şi comunicaţii), amplasate pe terenuri ale mai multor unităţi administrativ-teritoriale, certificatele de urbanism pentru proiectare şi autorizaţiile de construire/desfiinţare se emit de către preşedinţii raioanelor în baza avizelor eliberate de către primarii localităţilor pe ale căror teritorii se vor desfăşura activităţile preconizate.[3]

Actele ce trebuie depuse pentru obţinerea certificatului de urbanism pentru proiectare

În cazul lucrărilor de construcție a unei clădiri noi:

1. Cererea proprietarilor, în care se indică locul amplasării imobilului/terenului şi la care se anexează, în original şi în copii, următoarele documente: buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică).[4]

 

În cazul unor lucrări de reconstrucție a unei clădiri deja existente:

1. Cererea proprietarilor, în care se indică locul amplasării imobilului/terenului şi la care se anexează, în original şi în copii, următoarele documente:

  • buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică);

  • raportul de expertiză tehnică, în caz de reconstruire, restaurare, modificare sau consolidare a imobilului existent, elaborat de către experţi tehnici atestaţi.[5]

* Dovada privind achitarea plăţii se prezintă în momentul eliberării certificatului de urbanism pentru proiectare.

 

Expertiza tehnică în construcții

Expertiza tehnică în construcții este complex de măsuri pentru determinarea şi evaluarea caracteristicilor reale ale construcţiei, în scopul asigurării funcţionalităţii şi posibilităţii utilizării în continuare a construcţiei, consolidării sau postutilizării. [6]

Expertiza tehnică în construcţii (lucrări de construcţii) se efectuează în scopul:

a) evaluării stării tehnice a construcţiilor şi aducerii acestora în conformitate cu cerinţele normative în vigoare;

b) reluării lucrărilor la construcţiile sistate, conservate, abandonate;

c) reconstrucţiei, extinderii şi supraetajării construcţiilor existente;

d) consolidării construcţiilor deformate sau necorespunzătoare cerinţelor normative;

e) reutilării, retehnologizării şi schimbării destinaţiei construcţiilor existente.[7]

Se interzice efectuarea expertizelor tehnice în scopul executării lucrărilor respective (cu excepţiile prevăzute de lege) în următoarele cazuri:

a) extinderii balcoanelor şi loggiilor la blocurile locative existente;

b) construcţiei anexelor la blocurile locative existente;

c) extinderii încăperilor locative şi bucătăriilor în blocurile locative din contul balcoanelor şi loggiilor;

d) reamplasării blocurilor sanitare şi a bucătăriilor în blocurile locative;

e) executării saunelor şi bazinelor în blocurile locative şi în subsolurile acestora;

f) ocupării coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare şi încăperilor conductelor de gunoi în blocurile locative, precum şi altor părţi ale blocurilor de locuit care constituie proprietate comună;

g) schimbării destinaţiei încăperilor în blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de normele de exploatare a locuinţelor;

h) reconstrucţiei sau desfiinţării construcţiilor existente, amplasate în centrul istoric al mun.Chişinău, pentru care prin Hotărârea Guvernului nr. 978/2.09.2004 privind stabilirea moratoriului la modificarea tramei stradale şi amplasarea construcţiilor în centrul istoric şi în spaţiile verzi ale mun. Chişinău, este stabilit moratoriu, în lipsa planurilor urbanistice de detaliu ale cartierelor în care sunt amplasate aceste construcţii. Excepţie de la prevederile prezentului alineat constituie expertizele tehnice ale construcţiilor la care au avut loc accidente tehnice, incendii sau dispun de deformaţii critice, se află în stare de avariere şi necesită întreprinderea măsurilor urgente de consolidare.

* Prevederile lit. a)-g) nu se referă la lucrările de reconstrucţie, reparaţie capitală şi modernizare a blocurilor locative executate în întregime pentru bloc sau tronson în baza documentaţiei de proiect elaborate în modul stabilit; reconstrucţia acoperişurilor cu edificarea suprastructurilor în formă de mansardă; executarea balcoanelor şi loggilor la parter în blocurile locative, la care aceste încăperi lipsesc, în limita balcoanelor şi loggilor existente la etajele de mai sus, cu condiţia respectării aspectului arhitectural al blocului; lucrările de consolidare a elementelor constructive ale structurii de rezistenţă a construcţiilor.[8]

 

Elaborarea certificatului de urbanism pentru proiectare

Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează în baza documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului. [9]

În cazul emiterii certificatului de urbanism pentru proiectare pentru imobilele/terenurile amplasate în zonele asupra cărora s-a instituit prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului un regim special, emitentul va obţine avizele prevăzute de legislaţie.

 

Documentația de urbanism și amenajare a teritoriului

* Documentaţie de urbanism şi amenajare a teritoriului reprezintă planuri de amenajare a teritoriului, planuri urbanistice şi regulamentele aferente, în care se definesc scopurile, mijloacele şi se face etapizarea acţiunilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, se oferă soluţii pentru o dezvoltare echilibrată a teritoriilor şi localităţilor, pentru prevenirea şi eliminarea disfuncţionalităţilor.

Documentatiile de urbanism sunt rezultatul unui proces de planificare urbana referitoare la un teritoriu determinat, prin care se analizează situația existentă și se stabilesc obiectivele, acțiunile, procesele și măsurile de amenajare și de dezvoltare durabilă a localităților.[10]

 

În mun. Chișinău, există Regulamentul local de urbanism al orașului Chișinău (R.L.U.) aprobat de către Consiliul Municipal Chișinău, care este un instrument de lucru privind modul de zonare a teritoriului oraşului, bazat pe compatibilităţile funcţionale şi densităţile urbane cu scopul de a oferi informaţii utile persoanelor fizice sau juridice privind: 

- condiţiile de amplasare pentru investiţiile solicitate;

- condiţiile privind densitatea acceptată în diferite zone a oraşului;

- condiţiile de ocupare a terenului.

Regulamentul Local de Urbanism îl găsiți aici. 

 

Planul Urbanistic General (P.U.G.) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului și de dezvoltare a localităților ce compun unitatea teritorial-administrativa de bază.

PUG cuprinde analiza și reglementări pentru întreg teritoriul administrativ al unității de baza (suprafețe din intravilan, cât și din extravilan).[11]

Planul Urbanistic General al mun. Chișinău îl găsiți aici.

 

Planul Urbanistic Zonal (P.U.Z.) este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcțiunile: locuire, servicii, producție, circulație, spații verzi, instituții publice, etc.) și asigura corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile Planului Urbanistic General al localității din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acțiunile, prioritățile, reglementările de urbanism (permisiuni și restricții) necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor și conformarea construcțiilor din zona studiata.[12]

Planul Urbanistic Zonal Centru or. Chișinău îl găsiți aici.

 

Termenul de eliberare a certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează şi se eliberează solicitantului (beneficiarului) în cel mult 20 de zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. 

În cazul emiterii certificatului de urbanism pentru proiectare pentru imobilele/terenurile amplasate în zonele asupra cărora s-a instituit prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului un regim special, pentru care emitentul urmează să obţină avizele prevăzute de legislaţie, termenul de emitere nu va depăşi 30 de zile lucrătoare.[13]

Actele emise în scopul autorizării executării lucrărilor de construcţie, prevăzute la art. 3, 12 şi 17 (inclusiv certificatul de urbanism pentru proiectare) din Legea nr.163/2010 privind autorizarea lucrărilor de construcții, cad sub incidenţa principiului de aprobare tacită în cazul depăşirii de către emitent a termenelor stabilite de lege pentru eliberarea, prelungirea, reperfectarea actului permisiv şi în lipsa unei comunicări scrise privind refuzul eliberării actului respectiv.[14]

 

Informaţii ce se conţin în certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism pentru proiectare va cuprinde prescripţii şi elemente privind:

a) regimul juridic al imobilului/terenului, cu referire la:

– situarea terenului în intravilan sau în extravilan;

– dreptul de proprietate asupra imobilului/terenului şi servituţile care îl grevează;

– extrasele din documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului sau din regulamentele aferente, care instituie un regim special asupra imobilului/terenului (zone protejate, interdicţii temporare sau definitive de construire, zone declarate de interes public, monumente de arhitectură etc.);

– statutul de monument al imobilului sau al zonei construite în care se solicită proiectarea;

b) regimul economic al imobilului/terenului, cu referire la:

– folosinţa actuală;

– reglementările fiscale specifice localităţii sau zonei respective;

c) regimul tehnic al imobilului/terenului, cu referire la:

– echiparea cu reţele edilitare;

– caracteristica geotehnică a terenului;

– lucrările conexe de interes public necesare funcţionării obiectului;

– construcţiile sau reţelele edilitare supuse demolării sau strămutării din zona periculoasă a şantierului;

d) regimul arhitectural-urbanistic, cu referire la:

– destinaţia imobilului/terenului, stabilită prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului;

– capacitatea construcţiei preconizate;

– dimensiunile şi suprafeţele parcelelor;

– alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente şi distanţele dintre construcţii şi proprietăţile vecine;

– înălţimea construcţiei;

– aspectul construcţiei (expresivitate arhitecturală, echilibru compoziţional, finisaje etc.);

– circulaţia pietonilor şi a autovehiculelor, accesele şi parcajele necesare;

– procentul de ocupare a terenului (P.O.T.);

– coeficientul de utilizare a terenului (C.U.T.);

– necesitatea prezentării spre aprobare a schiţei de proiect.

 

Actele anexate de către emitent la certificatul de urbanism pentru proiectare

1) planul de amplasare a imobilului/terenului, cu indicarea dimensiunilor/hotarelor acestuia conform normativului în construcții, aprobat prin ordinul organului central de specialitate al administrației publice în domeniul construcțiilor;

2) avizul sanitar, în cazurile stabilite de lege;

3) avizul acordat de către organul supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor în comun cu serviciul de salvatori şi pompieri, în cazurile stabilite de lege;

4) avizul expertizei ecologice de stat, în cazurile stabilite de lege, cu excepţia cazului în care solicitantul a obţinut acordul de mediu conform Legii nr. 86/2014 privind evaluarea impactului asupra mediului;

5) avizul (prescripţia tehnică) al administratorului drumului, în cazul amplasării imobilului (obiectului) în zona de protecție a drumului public.[15]

Organele supravegherii de stat eliberează gratuit, în termen de pînă la 5 zile lucrătoare, avizele prevăzute mai sus. Avizul (prescripţia tehnică) al administratorului drumului, în cazul amplasării imobilului (obiectului) în zona de protecție a drumului public, se eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare.

* Explicație P.O.T. și C.U.T

 

Valabilitatea certificatului de urbanism pentru proiectare

Termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare reprezintă durata elaborării documentaţiei de proiect, care nu poate depăşi 24 de luni de la data emiterii certificatului. 

La cererea titularului, termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare poate fi prelungit o singură dată pe un termen de până la 12 luni.

Termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare se consideră consumat după obținerea autorizației de construire.[16]

 

Pasul 2. Elaborarea documentaţiei de proiect

 

Documentaţia de proiect

Piese scrise şi desenate care cuprind soluţii tehnice şi economice de realizare a obiectivului de investiţii în volumul stabilit de documentele normative.

Materiale grafice şi părţi scrise, prin care sunt determinate soluţii urbanistice, de sistematizare spaţială, arhitecturale, constructive, tehnologice şi alte soluţii tehnice, precum şi rezultatele calculelor şi argumentării a soluţiilor adoptate, folosite la întocmirea documentaţiei şi prezentate pentru verificare (expertizare) şi aprobare în modul stabilit.[17]

Documentaţia de proiect include: memoriu explicativ, plan general (plan de situaţie, plan trasare), faţade, soluţii cromatice, proiect de organizare a executării  lucrărilor de construcţie.[18]

În baza certificatului de urbanism obţinut, persoana urmează să elaboreze documentaţia de proiect.

 

Elaborarea documentaţiei de proiect

Documentaţia de proiect se elaborează de proiectantul general care poate fi organizaţia de proiectare responsabilă pentru executarea completului documentaţiei de proiect în baza contractului încheiat cu un beneficiar şi care deţine, în mod obligatoriu licenţă de elaborare a părţilor documentaţiei de proiect-arhitectura şi rezistenţă, poate implica organizaţiile specializate de proiectare şi de prospecţiuni în calitate de subantreprenori pentru executarea unor lucrări de proiectare sau de prestare a serviciilor.[19]

Administratorul de proiect este numit în funcţie pentru a organiza elaborarea documentaţiei de proiect şi deviz. Administratorul de proiect este numit proiectantul general pe tot complexul întreprinderii, clădirii şi construcţiei, pe sistematizarea şi edificarea oraşelor, aşezărilor de tip urban şi aşezărilor populate rurale.[20]

 

Termenul elaborării documentaţiei de proiect

Documentaţia de proiect se elaborează în termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare care nu poate depăşi 24 de luni de la data emiterii certificatului, cu posibilitatea prelungirii acestuia pe un termen de până la 12 luni.[21]

 

Elaborarea documentaţiei de proiect

Elaborarea proiectelor se efectuează cu respectarea documentelor normative în vigoare, regimului arhitectural-urbanistic şi regimului tehnic, indicate în certificatul de urbanism eliberat de primărie. 

Elaborarea documentaţiei de proiect se realizează în cazul deţinerii certificatului de urbanism pentru proiectare, în baza contractului, temei tehnice pentru proiectare cu date iniţiale pentru proiectare, anexate la tema tehnică pentru proiectare şi a rezultatelor efectuării prospecţiunilor tehnice, luând în considerare soluţiile adoptate în documentaţia de urbanism.[22]

Pentru elaborarea documentației de proiect este nevoie de:

- actul care atestă dreptul de proprietate sau de folosinţă a bunului/terenului;

- Avizele de racordare la reţelele edilitare (apă, canalizare, gazoduct, energie electrică, termică) care se eliberează gratuit de către furnizori;

- planul de trasare a reţelelor, care se eliberează gratuit de către emitent.

*Avizele de racordare la reţelele edilitare, necesare pentru elaborarea documentaţiei de proiect, vor fi eliberate gratuit solicitantului (beneficiarului) de către furnizori (deţinători de utilităţi) în cel mult 20 de zile lucrătoare de la data solicitării.

*Planul de trasare a reţelelor se eliberează gratuit solicitantului (beneficiarului) de către emitent în cel mult 10 zile lucrătoare de la data solicitării.[23]

 

Verificarea documentaţiei de proiect

După elaborarea documentaţiei de proiect, aceasta se se supune în mod obligatoriu verificării de către verificatorii de proiecte atestaţi.[24]

Nu se supune verificării documentaţia de proiect pentru clădirile de locuit cu un nivel, pentru una sau două familii, şi anexele gospodăreşti ale acestora situate în localităţile rurale, construcțiile provizorii cu suprafețe mai mici de 150 m2, precum și, în cazul caselor de individuale, centralele electrice care utilizează surse regenerabile de energie.[25]

Sunt în drept să exercite activităţi de verificare şi expertizare a documentaţiei de proiect pentru construcţii, precum şi expertiza tehnică a construcţiilor numai specialiştii atestaţi ca persoane fizice sau ca angajaţi ai agenţilor economici cu activităţi în domeniul verificării şi expertizării documentaţiei de proiect pentru construcţii, precum şi al expertizei tehnice a construcţiilor.[26]

Obligaţia de a prezenta proiectele şi detaliile de execuţie la verificare îi revine proiectantului. Termenele şi modul de prezentare şi, respectiv, de primire a documentelor  verificate  se  stabilesc de comun acord în contractul dintre verificator şi  investitor. Termenele prevăzute sînt, de regulă, colaborate cu cele prevăzute în contractul de proiectare.[27]

ÎS Serviciul de Stat pentru Verificarea şi Expertizarea Proiectelor şi Construcţiilor reprezintă organul de stat împuternicit cu verificarea şi expertizarea proiectelor şi construcţiilor.[28]

La fel, există posibilitatea contractării verificatorilor de proiect atestaţi care activează în cadrul companiilor private.

Verificarea şi expertizarea documentaţiei de proiect pentru obiectivele de construcţie, finanţate de la bugetul de stat şi de la bugetele autorităţilor administraţiei publice locale se efectuează preponderent de Serviciul de Stat pentru Verificarea şi Expertizarea Proiectelor şi Construcţiilor.[29]

Verificarea şi expertizarea documentaţiei de proiect pentru obiectivele de construcţie, finanţate din mijloace private poate fi efectuată de verificatori atestați la alegerea beneficiarului.

 

Pasul 3. Obţinerea autorizaţiei de construire

 

Autorizaţie de construire

Autorizaţie de construire un act, prin care se autorizează executarea lucrărilor de construcţie în temeiul şi cu respectarea certificatului de urbanism pentru proiectare şi a documentaţiei de proiect elaborate şi verificate.[30]

 

Emiterea autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire se emite de către primarul unității administrativ-teritoriale pentru construcţii de orice destinaţie şi tip de proprietate.[31]

 

Actele ce trebuie depuse pentru obţinerea autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire se emite în baza cererii proprietarului în care se indică locul amplasării imobilului/terenului. La cerere trebuie anexate următoarele documente:

a) acordul autentificat notarial al coproprietarilor de imobil/teren ale căror interese pot fi afectate nemijlocit în procesul executării lucrărilor de construcție și în perioada exploatării obiectului construit;

b) certificatul de urbanism pentru proiectare sau certificatul constatator, în cazul aplicării principiului aprobării tacite;

*Aprobare tacită, are loc atunci când persoana s-a adresat către autoritatea publică locală pentru eliberarea certificatului de urbanism, dar primarul (sau viceprimarul) nu a eliberat certificat în termenul legal, dar nici nu a refuzat eliberarea acestuia, în acest caz se consideră că certificatul a fost eliberat în mod automat; 

c) extrasul din documentaţia de proiect, cuprinzând memoriul explicativ, planul general (plan de situaţie, plan trasare), faţadele, soluţiile cromatice, proiectul de organizare a executării lucrărilor de construcţie. Pentru autorizarea lucrărilor de infrastructură tehnico-edilitară, fațadele și soluțiile cromatice nu se prezintă în extrasul documentației de proiect;

d) raportul unic de verificare a documentației de proiect pentru construcție, elaborat conform regulamentului aprobat de Guvern;

e) buletinul de identitate (în cazul persoanei fizice) sau certificatul de înregistrare (în cazul persoanei juridice);

f) contractul privind supravegherea de autor, semnat de către solicitant (beneficiar) şi proiectant;

g) extrasul din procesul-verbal al şedinţei Consiliului Naţional al Monumentelor Istorice de pe lângă Ministerul Educaţiei, Culturii şi Cercetării privind avizarea pozitivă a proiectului de execuţie, în cazul proiectării intervenţiilor la monumentele de istorie, artă sau arhitectură ori în zonele construite înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;

h) certificatul de descărcare de sarcină arheologică, în cazurile prevăzute la art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 218/2010 privind protejarea patrimoniului arheologic;

i) acordul de mediu, dacă este necesară efectuarea evaluării impactului asupra mediului şi dacă, din caracteristicile imobilului planificat, este evident că în acesta se vor desfăşura activităţi prevăzute de Legea nr. 86/2014 privind evaluarea impactului asupra mediului.[32]

 

Co-proprietarii unui bun imobil/teren

  • Proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai mulți titulari.[33]
  • Co-proprietatea poate fi pe cote-păți sau în devălmășie.
  • Co-proprietatea este pe cote părți, atunci când fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părţi delimitate din bunul comun.
  • Co-prorpietatea în devălmășie este atunci când dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun. Exemplu: Bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie.

 

Referințele Legii nr.163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, la termenul de proprietar include și:

a) asociația proprietarilor din condominiu ai cărei membri sunt coproprietari ori superficiari ai terenului/imobilului;

b) superficiarul terenului.[34]

 

Termenul de eliberare a autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire se emite în cel mult 30 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii proprietarului.

În cazul în care proprietarul s-a adresat către autoritatea publică locală pentru eliberarea autorizaţiei de construire, dar primarul nu a eliberat autorizaţia în termen de 30 zile, dar nici nu a refuzat eliberarea acestuia, se consideră că autorizaţia a fost eliberat în mod automat (aprobare tacită).[35]

Informaţii ce conţine autorizaţia de construire

Autorizaţia de construire va cuprinde date privind:

a) locul amplasării imobilului/terenului;

b) condiţiile speciale de executare a lucrărilor de construcţie;

c) instituţia de proiectare;

d) termenul de începere a lucrărilor de construcţie;

e) durata executării lucrărilor de construcţie.

 

Emitentul autorizaţiei de construire poate pune condiţii speciale pentru perioada executării lucrărilor autorizate, ce ţin de:

a) utilizarea domeniului public (acces în zona şantierului, închideri de drumuri publice, ocupări temporare de spaţii publice, devieri ale circulaţiei auto şi/sau pietonale, executare a unor drumuri provizorii, instalare a unor elemente de publicitate);

b) protecţia proprietăţilor din vecinătate;

c) protecţia mediului;

d) obligativitatea monitorizării şi supravegherii arheologice a lucrărilor de excavare.[36]

 

Autorizaţia de construire poate fi eliberată pe tranşe sau poate prevedea executarea lucrărilor de construcţie pe tranşe dacă documentaţia de proiect stabileşte aceste reglementări.

 

Refuzul eliberării autorizației de construire

 Drept temei pentru refuzul de a elibera autorizația de construire servesc următoarele: 

a) solicitantul nu este proprietarul imobilului/terenului pentru care solicită autorizația de construire sau nu are acordul coproprietarilor; 

b) documentația de proiect a fost elaborată cu încălcarea prescripţiilor şi a elementelor stabilite prin certificatul de urbanism pentru proiectare; 

c) lipsesc avizele pozitive, stabilite prin certificatul de urbanism și actele normative, care trebuie să însoțească cererea privind solicitarea autorizației de construire.[37]

 

Informarea despre autorizația de construire și lucrările demarate

Situația A

Solicitantul (beneficiarul) autorizaţiei de construire/desfiinţare este obligat, în termen de 10 zile lucrătoare pînă la începerea lucrărilor autorizate, să informeze Agenţia pentru Supraveghere Tehnică, Agenția Națională Arheologică, în cazul siturilor arheologice protejate și al zonelor lor de protecție, precum şi Agenţia de Inspectare şi Restaurare a Monumentelor, în cazul monumentelor de istorie, artă şi arhitectură sau al obiectelor situate în zone construite înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat, prin depunerea declaraţiei 

Dacă solicitantul (beneficiarul) nu a prezentat declaraţia în modul şi în termenul stabilit şi se constată faptul începerii lucrărilor, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizaţiei de construire/desfiinţare.

 

Situația B

Dacă emitentul (APL) nu a respectat termenul stabilit pentru emiterea autorizației de construcție şi nu a informat în scris solicitantul (beneficiarul) despre refuz, autorizaţia de construire se consideră eliberată. 

În acest caz, solicitantul (beneficiarul) este în drept să înceapă executarea lucrărilor, conform principiului aprobării tacite, informând în scris emitentul şi Agenţia pentru Supraveghere Tehnică.

La survenirea situaţiei prevăzute mai sus, emitentul eliberează necondiţionat autorizaţia de construire în cel mult 3 zile lucrătoare de la data primirii informaţiei despre începerea executării lucrărilor.

Emitentul este obligat, în cel mult 3 zile lucrătoare, să transmită o copie a autorizaţiei de construire la Agenţia pentru Supraveghere Tehnică, de asemenea la Agenția de Inspectare şi Restaurare a Monumentelor, în cazul monumentelor de istorie, artă şi arhitectură sau al obiectelor situate în zone construite, înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat, și Agenția Națională Arheologică, în cazul siturilor arheologice protejate și al zonelor lor de protecție, pentru informare.[38]

*Sit arheologic reprezintă terenuri cu vestigii arheologice care ţin de activitatea  umană din trecut: staţiuni preistorice, aşezări, oraşe, cetăţi, necropole plane, tumuli, sanctuare, mănăstiri, complexe rupestre etc. care a fost sau pot fi investigate științific.
 

Termenul de efectuare a lucrărilor de construcţie după emiterea autorizaţiei de construire

Emitentul autorizaţiei de construire stabileşte termenul de începere a lucrărilor de construcţie de pînă la 6 luni din data eliberării acesteia.

Neînceperea lucrărilor în termenul stabilit prin autorizaţia de construire duce la pierderea valabilităţii acesteia, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii în condiţiile legii.

În cazuri motivate, dacă lucrările de construcţie nu pot fi începute în termenul stabilit, se poate solicita, cu cel puţin 10 zile lucrătoare înaintea expirării, prelungirea termenului de începere a lucrărilor de construcţie. Prelungirea termenului de începere a lucrărilor de construcţie poate fi efectuată o singură dată pe un termen de pînă la 6 luni.

Concluzie: lucrările de construcţie pot fi începute în maximum 12 luni de la emiterea autorizaţiei de construcţie.

 

În cazul în care lucrările încep în termenul stabilit, autorizaţia de construire se consideră valabilă pentru toată durata executării lucrărilor.

Termenul de valabilitate a autorizației este diferit de termenul de realizare a lucrărilor de construcție.

Durata executării lucrărilor se stabileşte în autorizaţia de construire în baza proiectului de organizare a executării lucrărilor de construcţie şi documentelor normative. În cazul unor motive argumentate, durata executării lucrărilor poate fi prelungită pe un termen calculat în funcţie de volumul lucrărilor de construcţie executat la momentul solicitării prelungirii şi interesul public.[39]

 

Intervenirea modificărilor în documentaţia de proiect pe parcursul lucrărilor 

În cazul în care, pe perioada executării lucrărilor de construcţie, în documentaţia de proiect se operează modificări care pot afecta prescripţiile stabilite în cadrul regimului arhitectural-urbanistic al certificatului de urbanism pentru proiectare (capacitatea construcţiei, alinierea construcţiei faţă de străzile adiacente şi distanţele între construcţii, înălţimea construcţiei, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului), este obligatorie obţinerea unui nou certificat de urbanism pentru proiectare şi a unei noi autorizaţii de construire în condiţiile prezentei legi, cu sistarea necondiţionată a lucrărilor pînă la obţinerea noii autorizaţii.[40] 

 

Lucrări de construcţie ce pot fi efectuate fără certificat de urbanism pentru proiectare şi autorizaţia de construcţie

Se pot executa fără certificat de urbanism pentru proiectare şi fără autorizaţie de construire lucrările care nu modifică structura de rezistenţă, aspectul exterior, caracteristicile iniţiale ale construcţiilor şi ale instalaţiilor aferente. Din categoria acestor lucrări fac parte:

a) reparaţii pentru împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, dacă nu se modifică forma acestora;

b) înlocuiri şi reparaţii ale pardoselelor, pieselor de tîmplărie interioare şi exterioare, dacă se păstrează forma şi dimensiunile golurilor;

c) lucrări de finisări interioare;

d) lucrări de finisări exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi soluţiile cromatice;

e) înlocuiri sau reparaţii ale sobelor, instalaţiilor, sistemelor, echipamentului şi utilajului tehnico-sanitar din interiorul clădirilor;

f) înlocuiri sau reparaţii la branşamente exterioare, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;

g) reparaţii curente ale căilor de comunicaţii, accese de transport, parcări, trotuare şi scări;

h) lucrări de întreţinere, reparaţii curente ale infrastructurii căilor de comunicaţii, cu menţinerea traseelor, funcţiunilor, suprafeţelor şi volumetriei;

i) lucrări funerare subterane şi supraterane în cimitire;

j) instalarea mobilierului urban;

k) amenajarea terenului aferent construcţiei existente;

l) construcţii auxiliare, anexe cu suprafaţa construită de pînă la 15 m2 la casele de locuit particulare, amplasate pe terenuri private.

Prin derogare de la prevederile menționate mai sus, în cazul intervenţiilor la monumentele de istorie, artă şi arhitectură înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat, categoriile de lucrări descrise la lit. a) , b). d), e), k) şi l) se vor executa în baza certificatelor de urbanism pentru proiectare şi a autorizaţiilor de construire, iar categoriile de lucrări descrise la lit. c), f), g), h) , i) şi j) se vor executa în baza avizului prealabil pozitiv al Ministerul Culturii.

Centralele electrice care utilizează surse regenerabile de energie, în cazul caselor individuale (inclusiv case familiale, case duplex, case înșiruite), în limita terenului privat pe care se amenajează centrala electrică, se proiectează doar pentru compartimentul de electricitate și rezistență, fără certificat de urbanism pentru proiectare, iar lucrările de construcție/montare – fără autorizația de construire.[41]

Pasul 4. Recepţia construcţiei 

 

Recepţia lucrărilor de construcţie 

Recepţia construcţiilor este obligatorie şi constituie certificarea realizării construcţiilor pe baza examinării lor nemijlocite, în conformitate cu documentaţia de proiect şi execuţie şi cu alte documente cuprinse în cartea tehnică a construcţiei.[42]

Recepţia constituie o componentă a sistemului calităţii în construcţii şi este actul prin care comisia de recepţie declară că acceptă şi preia lucrarea definitivată de construcţie şi instalaţiile aferente acesteia, cu sau fără rezerve, şi că aceasta poate fi dată în folosinţă.

Recepţia lucrărilor de construcţie şi a instalaţiilor aferente acestora se efectuează atât la lucrări noi, cît şi la intervenţiile în timp asupra construcţiilor existente (reparaţii capitale, consolidări, reconstrucţii, modificări, modernizări, extinderi etc.) şi se realizează în două etape:

1) recepţia la terminarea lucrărilor;

2) recepţia finală la expirarea perioadei de garanţie.

 

Recepţia lucrărilor de construcţie a clădirilor finanţate din bugetul public

Executantul este dator să notifice investitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract, printr-un document scris, confirmat de reprezentantul investitorului pe şantier.

Comisiile de recepţie a construcţiilor şi a instalaţiilor aferente acestora vor fi desemnate de către investitor într-o componenţă de cel puţin 5 persoane. În componenţa lor vor fi incluşi reprezentantul investitorului, reprezentantul administraţiei publice locale pe teritoriul căreia este situată construcţia, specialişti cu activităţi în construcţie atestaţi în conformitate cu Regulamentul cu privire la atestarea tehnico-profesională a specialiştilor cu activităţi în construcţii, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.329 din 23 aprilie 2009.

Preşedinte al comisiei de recepţie a lucrărilor de construcţie la obiectele social-culturale şi blocurile locative va fi desemnat reprezentantul organelor administraţiei publice locale.[43]

La lucrările comisiei va fi prezent, în calitate de executant al lucrărilor de construcţie, reprezentantul executantului (al organizaţiei respective de antrepriză).

Reprezentanţii executantului şi ai proiectantului nu fac parte din comisia de recepţie, ei au calitatea de invitaţi.[44]

 

Comisia de recepţie verifică:

1) respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, precum şi avizele şi condiţiile de execuţie, impuse de autorităţile competente.

Examinarea se va face prin:

- cercetarea vizuală a construcţiei;

- analiza documentelor conţinute în Cartea tehnică a construcţiei;

2) executarea lucrărilor în conformitate cu prevederile contractului de antrepriză, ale documentaţiei de execuţie şi ale reglementărilor specifice, cu respectarea exigenţelor esenţiale în construcţii, conform legii;

3) avizul, întocmit de proiectant, cu privire la modul în care a fost executată lucrarea (investitorul va urmări ca această activitate să fie cuprinsă în contractul de proiectare);

4) termenele şi calitatea definitivării tuturor lucrărilor prevăzute în contractul încheiat între investitor şi executant, precum şi în documentaţia anexată la contract.

În cazurile în care există dubii asupra înscrisurilor din documentele Cărţii tehnice a construcţiei, comisia poate cere să i se prezinte alte documente necesare, efectuarea de expertize, încercări suplimentare, probe şi alte teste.[45]

La terminarea examinării, comisia îşi va consemna obiecţiile şi concluziile în procesul-verbal de recepţie, care se va întocmi după modelul prezentat de legislație şi îl va înainta investitorului în termen de 3 zile lucrătoare împreună cu recomandarea de admitere cu sau fără obiecţii a recepţiei, amânarea sau respingerea ei.

 

Recepția finală

La recepţia finală participă:

1) investitorul;

2) comisia de recepţie desemnată de investitor;

3) proiectantul lucrării;

4) executantul.

Comisia de recepţie finală se întruneşte la data, ora şi locul fixate şi examinează următoarele:

1) procesele-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor;

2) lichidarea viciilor depistate în cadrul recepţiei după terminarea lucrărilor;

3) concluzia investitorului privind comportarea construcţiilor şi instalaţiilor aferente acestora în exploatare în perioada de garanţie, incluzînd viciile depistate şi remedierea lor.

Comisia de recepţie poate cere, în cazuri foarte bine justificate şi/sau în cazul apariţiei unor vicii, executarea de încercări şi expertize.

La terminarea recepţiei, comisia de recepţie îşi va consemna observaţiile şi concluziile în procesul-verbal de recepţie finală, întocmit conform modelului prevăzut de legislație, pe care îl va înainta investitorului în termen de 3 zile lucrătoare împreună cu recomandarea de admitere cu sau fără obiecţii a recepţiei, de amînare sau de respingere a ei.[46]

 

Recepţia lucrărilor de construcţie a clădirilor finanţate din mijloace financiare private

Recepţia lucrărilor de construcţie şi a instalaţiilor aferente acestora, atât la lucrările noi, cât şi la intervenţiile în timp asupra construcţiilor existente (reparaţii capitale, consolidări, reconstrucţii, modificări, modernizări, extinderi), finanțate din mijloace financiare proprietate privată se efectuează de către investitor (persoană fizică sau juridică) şi executant, prin crearea unei comisii de recepţie în baza unui contract civil.[47]

La recepţie sunt obligaţi să participe proiectantul, dirigintele de şantier şi responsabilul tehnic, fiecare dintre ei va primi cîte un exemplar al actului de recepție. Investitorul poate invita la lucrările de recepţie alte persoane.

La recepția blocurilor locative ce depășesc 5 niveluri, investitorii sînt obligați să includă în comisiile de recepție un reprezentant al Inspecției de Stat în Construcții solicitat în scris cu cel puțin 20 de zile înainte de ziua stabilită pentru recepţie.

 

Pasul 5. Înregistrarea dreptului în Registrul de Stat al Bunurilor Imobile

Construcția construită se înregistrează ca proprietate a beneficiarului (investitorului) construcției dacă anterior sau concomitent se înregistrează dreptul de proprietate sau superficie asupra terenului al beneficiarului (investitorului) construcției și se prezintă documentele ce confirmă recepția lucrărilor de construcție.

Construcția construită de către o persoană care nu este proprietarul terenului înregistrat, în baza unui drept apărut înainte de 1 martie 2019, indiferent dacă aceasta a fost recepționată înainte sau după data respectivă, și dreptul de proprietate al beneficiarului (investitorului) asupra construcției vor putea fi înregistrate dacă, suplimentar la documentele ce confirmă recepția:

a) se prezintă documentele de atribuire a terenului pentru construcție, emise până la 1 martie 2019, prevăzute de legislație la momentul atribuirii terenului și dacă, potrivit acestora, nu urma a fi încheiat un contract; sau

b) anterior sau concomitent, se înregistrează în folosul beneficiarului (investitorului) construcției un drept asupra terenului (folosință, locațiune cu drept de a construi) în temeiul actului administrativ emis sau al contractului încheiat  înainte de 1 martie 2019.

Construcția construită de unul sau de unii dintre coproprietarii terenului se va înregistra ca proprietate a coproprietarului indicat în actul de recepție ca investitor dacă 

  • actul de recepție este întocmit până la 1 martie 2019, sau

  • dacă autorizația pentru construcție este eliberată până la această dată. 

Pentru înregistrarea construcției construite după data de 1 martie 2019, în baza actelor emise după această dată, ca proprietate a unui sau a unor coproprietari ai terenului, se va prezenta și declarația de renunțare la accesiune a celorlalți coproprietari ai terenului ale căror drepturi sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile.[48]

 

 

Acte normative aplicabile domeniului construcţiilor:

  1. Legea nr. 163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie;
  2. Legea nr. 835/17.05.1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului;
  3. Legea nr. 721/02.02.1996 privind calitatea în construcţii;
  4. Legea nr. 75/30.04.2015 cu privire la locuinţe;
  5. Legea nr. 192/30.09.2011 monumentelor de for public;
  6. Legea nr. 218/17.09.2010 privind protejarea patrimoniului arheologic;
  7. Legea nr. 1515/16.06.1993 privind protecţia mediului înconjurător;
  8. Legea nr. 436/28.12.2006 privind administraţia publică locală;
  9. Legea nr. 354/28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile;
  10. Codul civil al RM, nr. 1107/06.06.2002;
  11. Codul contravenţional al RM, nr. 218/24.10.2008;
  12. Codul funciar al RM, nr. 209/16.07.2010;
  13. Hotărârea Guvernului nr. 361/25.06.1996 cu privire la asigurarea calităţii construcţiilor;
  14. Hotărârea Guvernului nr. 285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente;
  15. Hotărârea Guvernului nr. 936/16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcţii;
  16. Hotărârea Guvernului nr. 329/23.04.2009 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la atestarea tehnico-profesională a specialiştilor cu activităţi în construcţii;
  17. Hotărârea Guvernului nr. 886/01.11.2017 cu privire la crearea Agenţiei pentru Supraveghere Tehnică;
  18. Hotărârea Guvernului nr. 175/23.02.2016 cu privire la aprobarea Regulamentului privind modul de efectuare a cercetării tehnico-sanitare a locuinţelor pentru recunoaşterea lor ca fiind inutilizabile pentru locuit, precum şi modul de folosire reamenajare sau demolare;
  19. Ordinul Ministerul Economiei şi Infrastructurii nr. 96 din 12.04.2019 pentru aprobarea Catalogului documentelor normative în construcţii. Ediţia I;
  20. Ordinul Ministerul Economiei şi Infrastructurii nr. 208 din 20.08.2019 pentru aprobarea Catalogului documentelor normative în construcţii. Ediţia II;

    Footnotes

    1. 1 Art.2 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    2. 2 Art.1 din Legea nr.835/17.05.1996 privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului
    3. 3 Art.3 și 21 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    4. 4 Art.3 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    5. 5 Art.3 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    6. 6 Pct.10 din HG nr.936/16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcții
    7. 7 Pct.7 din HG nr.936/16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcții
    8. 8 Pct.8 din HG nr.936/16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcții
    9. 9 Art.4 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    10. 10 http://arhicasa.ro/documentatii-de-urbanism
    11. 11 https://blog.equinox.ro/ce-sunt-pug-ul-puz-ul-si-pud-ul/
    12. 12 https://blog.equinox.ro/ce-sunt-pug-ul-puz-ul-si-pud-ul/
    13. 13 Art.5 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    14. 14 Art.28 1 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    15. 15 Art.6 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    16. 16 Art.5 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    17. 17 Pct.3.1. din Hotărârea Ministerului Dezvoltării Regionale și Construcțiilor nr.130 din 09.09.2013- NCMA.07.02-2012
    18. 18 Art.2 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    19. 19 Pct.3.1. din Hotărârea Ministerului Dezvoltării Regionale și Construcțiilor nr.130 din 09.09.2013- NCMA.07.02-2012
    20. 20 Pct.4.4. din Regulamentul cu privire la administratorul de proiect. NCM. A.07.04:2015
    21. 21 Art.5 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    22. 22 Pct. 5.1.1. din Hotărârea Ministerului Dezvoltării Regionale și Construcțiilor nr.130 din 09.09.2013- NCMA.07.02-2012
    23. 23 Art.10 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    24. 24 Art.11 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    25. 25 Art.2 din Legea nr.721/02.02.1996 privind calitatea în construcţii
    26. 26 Pct.5 din Hotărârea Guvernului nr.361 din 25.06.1996 cu privire la asigurarea calității construcțiilor
    27. 27 Pct.11 din Hotărârea Guvernului nr.361 din 25.06.1996 cu privire la asigurarea calității construcțiilor
    28. 28 https://servicii.gov.md/ServicePrint.aspx?id=f902eae2-c83a-43a1-9b80-eabb70664547
    29. 29 Pct.5 din HG nr.361/25.06.1996 cu privire la asigurarea calității construcțiilor
    30. 30 Art.2 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    31. 31 Art.12 și 21 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    32. 32 Art.12 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    33. 33 Art. 543 din Codul civil al RM
    34. 34 Art.12 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    35. 35 Art.12 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    36. 36 Art.13 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    37. 37 Art.12 alin. (51) din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    38. 38 Art.23 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    39. 39 Art.15 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    40. 40 Art.16 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    41. 41 Art.14 din Legea nr.163/09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie
    42. 42 Art.18 din Legea nr.721/02.02.1996 privind calitatea în construcţii
    43. 43 Pct.8 din HG nr.285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente
    44. 44 Pct.10 din HG nr.285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente
    45. 45 Art. 18 din HG nr.285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente
    46. 46 Art. 37 din HG nr.285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente
    47. 47 Art. 431 din HG nr.285/23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente
    48. 48 Art. 404 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998

Distribuie