7 criterii importante de care să ții cont când alegi un apartament în Chișinău  

Procurarea unui apartament nu este un lucru simplu, în special în prezent când există mai multe incertitudini la nivel național și internațional. Dacă se merită acum de investit într-un apartament și care sunt cele mai importante criterii la care trebuie să atragi atenția atunci când cauți o locuință la bloc, află de la Victor Cernomorcenco, specialist imobiliar și Constanța Dohotaru, arhitectă. 

Despre prețuri 

Odată cu începerea războiului în Ucraina, prețurile la apartamente s-au oprit din creștere, iar pe anumite segmente chiar este în scădere, din cauza incertitudinii și a riscurilor aferente. Specialistul imobiliar, Victor Cernomorcenco, menționează că  prețurile s-au diminuat pe segmentul apartamentelor aflate la etapa de construcție, în medie cu 80-100 euro la m2, iar pe segmentul apartamentelor date în exploatare, observăm o anumită creștere a prețurilor, cu aproximativ 25 de euro la m2. În condițiile actuale incerte, oamenii preferă să achite mai scump, dar să procure un apartament în care se poate muta chiar în ziua în care au făcut tranzacția.

În prezent cumpărătorii vor achita în medie între 850 și 1200 de euro/m2 în funcție de starea blocului. 

Zona 

Zona sau locația este una din principalele criterii în procurarea unui apartament. Locația fizică a apartamentului (și vecinii) nu poate fi schimbată. Locația este factorul determinant în creșterea prețului unui imobil în timp. Respectiv, cumpărătorii trebuie să ia în calcul în primul rând locația blocului, starea tehnică a acestuia, cât și facilitățile din zonă, prezența infrastructurii bine dezvoltate, apropierea de magazine, parcuri, grădinițe, școli, transport public. Nu mai  puțin important este prezența iluminatului stradal, pentru a ne afla în siguranță. Prezența pistelor pentru biciclete în zonă, sau spațiu suficient pentru ca acestea pe viitor sa fie amenajate, dar și trotuare pietonale și treceri pietonale sigure.

Apartament în bloc vechi sau nou

Deși la prima vedere, blocurile noi au un aspect mai atrăgător. Potrivit arhitectei, Constanța Dohotaru, acestea au mai multe dezavantaje structurale, spațiale și etice. 

O mare parte dintre blocurile noi sunt construite rapid și din materiale mai ieftine, respectiv mai puțin calitative. De rapiditatea construcției depinde și stabilitatea structurală, izolarea fonică, termică și hidroizolarea. 

Mai mult ca atât, blocurile noi, deseori, au fost construite pe căi ilegale, cu documentație urbanistică lipsă sau obținută prin acte grave de corupție, pe terenuri municipale, ilegal, pe terenuri avariate cu risc de inundație sau alunecare, pe terenuri prea apropiate de zone de risc de explozie (benzinarii, fabrici). Blocurile noi sunt uneori construite în curtea unor blocuri vechi, pentru salvarea căreia (a curții) a luptat comunitatea locală. Deci alegând un bloc nou, ai putea locui în locul unde candva se puteau juca copii sau se uscau rufe/băteau covoare.

Pe de altă parte, deși cu ascensoare vechi, planimetrii mai mici și un aspect de multe ori învechit, blocurile vechi sunt poziționate bine, au acces rapid la transport, și sunt un pic mai ieftine. 

Totuși, specialiștii spun că așa cum sunt blocuri vechi bine îngrijite,așa sunt și blocuri noi bune, dar la fel avem și blocuri vechi în stare deplorabilă cât și blocuri noi „de carton”. De aceea, este important să analizăm fiecare apartament în parte în baza nevoilor și cerințelor pe care le are fiecare cumpărător. 

Procurarea unui apartament la etapa de construcție a blocurilor 

Alegerea unui apartament la etapa de construcție a blocurilor poate fi o alegere reușită, dacă cumpărătorul este vigilent.  

De obicei apartamentele din blocurile aflate la etapa de construcție au un preț mai mic. Tot la această etapă cumpărătorul are libertatea de a alege etajul, planimetria, priveliștea etc.

Cu toate acestea, înainte de a investi într-un apartament în construcție, e nevoie să fie verificată documentația, locația, accesibilitatea, și agenții economici care îl construiesc (ce blocuri a mai construit și dacă le-a dat în exploatare la timp, să mergi să vezi calitatea lucrărilor la blocurile date deja în exploatare, să discuți cu locatarii despre cât de mulțumiți sunt de compania de construcții).

Pentru o investiție sigură, arhitecta, Constanța Dohotaru recomandă să fie verificate mai multe aspecte:

1. Legalitatea documentației de urbanism - pe site-ul primăriei la compartimentul Avize în Construcție. Un bloc poate fi construit în zone permise de Regulamentul Local de Urbanism (RLU) de exemplu: R7, R8. 
2. Deseori investitorul va dori să construiască decât este permis prin RLU și asta înseamnă ca trebuie să dezvolte un Plan Urbanistic Zonal pentru a schimba codul zonei. PUZ-ul trebuie sa treaca toate etapele de avizări și de consultări publice, din nou publicate pe pagina Direcției de Arhitectură și Urbanism a Primăriei.
3. Certificatul de Urbanism (CU) este următorul act obligatoriu care trebuie deținut, cu toate avizele necesare de la agenții ce țin de apa, gaz, curent.
4. Dacă locația este una istorică, este nevoie de avizul Consiliului Național al Monumentelor Istorice, asta se poate verifica pe site-ul lor la categoria Procese Verbale.
5. Spațiu verde în jur, acces pietonal pentru toți, loc de joacă, spațiu izolat pentru gunoi, parcare subterană sau supraterană care să nu ocupe marea parte a terenului. Acces la transportul public și facilități precum școală, grădiniță, magazine etc.
6. E util să verificăm și pe site-ul judecătoriei dacă toți agenții economici implicați în construcție nu au avut probleme cu legea sau scandaluri publice. Este vorba de firma investitoare, compania se construcții, firma de proiectare și agenția imobiliară ce vinde apartamentele.

Apartamentele situate la Mansardă

Potrivit celor doi specialiști, procurarea unui apartament la mansardă care a fost construită peste un bloc vechi este o investiție periculoasă. De obicei, aceste locuințe au fost construite din materiale necalitative, iar izolarea fonică și mai ales termică a fost efectuată cu mari abateri, iar remedierea acestor probleme este una foarte costisitoare. Există riscuri sporite de incendiu, dacă structura este de lemn prost tratat împotriva focului și riscuri de avariere, dacă structura este prea ușoară, ancorată prost împotriva vânturilor puternice sau cutremurilor.

Pe lângă riscurile structurale mai exista un aspect ce trebuie considerat, iar acesta este accesibilitatea. Blocurile vechi peste care se construiesc mansarde sunt cele de cinci niveluri, care nu au fost dotate și nici proiectate cu lift. Iar sa locuiești la etajul șase fără lift este extrem de inconfortabil chiar dacă nu ai nici o dizabilitate, nu ai copii mici sau nu ești in vârsta.

Diferența dintre mansardele adăugate ulterior peste blocuri vechi și cele de pe blocurile noi este ca cele noi au fost proiectate și construite drept un tot întreg. 

Un etaj nou sau mansardă nouă este o construcție structurală care are o greutate proprie și aceasta trebuie luată în considerare la proiectarea structurii de rezistență dedesubt. Asta-nseamna stalpi mai groși, armatura mai serioasă. De obicei, mansardele din blocurile noi nu sunt inferioare calității unui apartament obișnuit.

Despre apartamentele de mijloc, de colț  și izolarea termică  

Cele mai calde sunt apartamentele de mijloc - vom avea pereți izolați și calzi din toate laturile. Totuși dacă blocul este bine izolat termic, nu conteaza amplasarea apartamentului.

Blocurile noi, de la 8 etaje în sus, sunt construite în sistem constructiv tip cadre (stâlpi, grinzi, diafragme de beton) cu pereți de cărămidă. Așa este cel mai rapid și ieftin, dar și stabil. Totuși, conteaza sa fie o izolare termică de peste 15-20cm de vată minerală sau polistiren expandat, sau minim 10 cm de polistiren extrudat.

Conteaza dacă termoizolarea a fost gandita inițial și odată cu întreaga structura, iar dacă a fost adăugate ulterior, sa fie făcut un studiu ingineresc detaliat și holistic întregii structuri înainte de punerea în opera a materialelor de izolare. Daca izolam pe bucați și necalitativ, se va forma condens, cu timpul pereții vor atrage apă și vor putrezi, aerul interior va fi infect, vor exista punți termice pe unde frigul și apa vor pătrunde.

Dacă blocul este vechi, de cotileț, de tip „Brejnevcă” sau „Stalincă”, acesta nu necesita izolare, pentru ca este deja structural izolat termic.

Apartamente în credite

Agentul imobiliar, Victor Cernomorcenco menționează că înainte de a începe căutările unui apartament, este important ca persoana care vrea să cumpere să aibă cel puțin 30% din sumă, pentru a achita prima rată. Înainte de a lua un credit, cumpărătorul trebuie să verifice care este Dobânda Anuală Efectivă (DAE), suma tuturor comisioanelor bancare achitate la bancă. 

Sfatul agentului imobiliar este alegerea unui credit cu o dobândă fixă chiar dacă este mai mare decât una flotantă, iar suma pentru rata lunară să nu depășească mai mult de 25% din veniturile lunare a familiei. Dacă cumpărătorul nu se încadrează în acești termeni, mai bine optează pentru o locuință mai ieftină, pentru început.   

În loc de concluzie: Pe scurt la ce trebuie să atragi atenția la procurarea unui apartament 

Este important ca apartamentul pe care îl cumparam și unde planificăm să locuim să fie un loc în care dorim să ne aflăm. Este util să avem un balcon, unde ne putem bea cafeaua, să avem un spațiu verde exterior unde putem sa ne plimbam cu câinele, copii sau să punem un hamac și citi o carte, iar acesta sa nu fie inundat de mașini parcate aleatoriu. Să putem ajunge ușor la lucru sau unde avem nevoie, chiar și fără mașină. Mai ales în contextul crizei, tot mai mulți oameni vor prefera sa economiseasca și vor lasa masina acasă. 

Alt lucru important este zona unde trăim, sa ne simțim confortabil și în siguranță atunci când ieșim noaptea din casă. Să putem face sport afara în orice parte a zilei și să ne simțim bine.

Totodată, înainte de procurare să fim vigilenți, și să verificăm actele permisive în baza cărora a fost construit blocul: certificatul de urbanism, autorizație de construcție, cui aparține de facto terenul etc.

Potrivit, agențiilor imobiliare, chiar dacă nu există date statistice oficiale încă, vânzarea apartamentelor pentru 2022 este cu 30% mai mică, decât în ultimii 2-3 ani când au fost vândute aproximativ 28 de mii de apartamente.