Construcția unui complex rezidențial cu blocuri de peste 10 etaje a fost votată recent în Consiliul Municipal de către consilierii PSRM, PPDA, PD, PCRM, PUN și PL. Acesta va fi rezultatul unui Plan Urbanistic Zonal elaborat de către ChișinăuProiect și plătit de compania „GHERCOM-PRIM”, beneficiar fiind Direcția Generală Arhitectură Urbanism și Relații Funciare.
Consilierii PAS și Forța Nouă, experți, activiști, arhitecți și locuitori ai regiunii și-au exprimat îngrijorarea față de graba votării acestui proiect. Am încercat să sumarizăm în textul de mai jos unele discuții și să prezentăm preocupările ce țin de integritatea companiei care a plătit PUZ-ul și va construi complexul locativ (aceasta are cifra de afaceri zero și pierderi de sute de mii de lei), de legalitatea procesului de cumpărare a acestui teren; de criticile aduse procesului de consultări publice; și, în general despre cum va afecta proiectul dezvoltarea întregii regiuni. În final, am exprimat poziția echipei Primăria Mea și îngrijorările noastre față de felul cum a fost discutat și aprobat acest proiect.
La ședința Consiliului Municipal din 13 august, a fost votat cu 33 de voturi (PSRM, PPDA, PD, PCRM, PUN și PL) proiectul de decizie „Cu privire la aprobarea planului urbanistic zonal cuprins în perimetrul străzilor Calea Orheiului, Bulevardul Renașterii, str-la 2 Pietrăriei, str. Carierei.”
Planul Urbanistic Zonal (PUZ) a fost realizat de ChișinăuProiect, beneficiar fiind Direcția Generală Arhitectură Urbanism și Relații Funciare. PUZ-ul a fost inițiat și plătit de către S.R.L. „GHERCOM-PRIM”, care deține un teren pe acest teritoriu și pe care vrea să edifice un complex rezidențial, unele blocuri având cel puțin peste 10 etaje.
Proiectul de decizie a fost inclus pe ordinea de zi la începutul ședinței din 11 august, deși anterior consilierii au agreat că nu vor accepta asemenea practici. Totodată, documentul nu a fost publicat cu trei zile înainte, așa cum prevede legea.
Reprezentanții ChișinăuProiect au prezentat PUZ-ul pentru cele 28.6 hectare, care sunt, în mare parte, proprietate municipală.
Tipul de proprietate. Cu roșu sunt însemnate teritoriiile private. Captură de ecran din PUZ-ul propus.
Astfel, propunerea prevede ca destinația terenului S, adică zonă acceptată pentru un anumit tip de folosire a terenului, a cărui caracteristică nu permite clasificarea în zone de locuire, comerciale, ori industriale, conform Regulamentului Local de Urbanism, să fie modificată pe bucățele care ar permite mai multe construcții, inclusiv zonă rezidențial R6 (zonă rezidențială cu densitate medie, permițând construcția blocurilor de la parter + trei nivele până la parter + nou nivele) și R7 (locuințe colective înalte de înălțimea de la parter + nouă etaje). Autorii spun că 55% din teren va fi zonă de agrement și spații verzi, iar 8% – zonă rezidențială. În apropierea complexului locativ se propune o grădiniță de 160 de locuri și o școală de 450 de elevi. Totodată, se mai propune zonă social-culturală HORECA, Ice Stadion cu pavilion de tip închis, Skate Park și zona de distracție cu Aqua Park. Proiectul prevede și o parcare subterană cu 600 de locuri în zona Circului, dar și una sub zona rezidențială care ar asigura locuitorii cu 95% din locurile de parcare necesare. Întreg proiectul poate fi consultat aici.
Captură de ecran din PUZ-ul propus.
Consiliera PAS, Zinaida Popa, a manifestat îngrijorarea față de integritatea companiei care va construi complexul rezidențial. Aceasta a plătit o sumă de aproximativ 380 de mii de lei către ChișinăuProiect pentru elaborarea acestui PUZ. În același timp, compania are cifra de afaceri zero și pierderi de peste 200 de mii de lei. La această intervenție, arhitecta-șefă, Svetlana Dogotaru, a menționat că „eu nu sunt persoana care verifică sursa banilor beneficiarilor”.
Ulterior, Popa a spus că există anumite suspiciuni despre cum a fost procurat acest teren de către GHERCOM-PRIM de la Uniunea Conducătorilor Auto, care nu avea drept de proprietatea asupra terenului, ci îl avea doar în drept de arendă, dat de către CMC. Executivul a menționat că Primăria a făcut analiza terenurilor date către această asociație din 2000, inclusiv și a unui alt teren cu probleme, de pe str. Ginta Latina 8. Ulterior, raportorul a menționat că totul este legal. Popa a mai insistat și a întrebat dacă prin a vota acest PUZ, nu se legalizează tranzacții dubioase. Răspunsul a fost „Nu”.
Consilierul de la Forța Nouă, Sergiu Tofilat, a avut mai multe întrebări legate de consultările publice și includerea recomandărilor și a făcut referință la faptul că întreg proiectul este ilegal. Consilierul a menționat că în Regulamentul Local de Urbanism, terenul are zonificarea S, iar prin PUZ-ul propus se modifică zona. Or, conform art. 14 din legea 835, PUZ-ul nu poate modifica Planul Urbanistic General, această prevedere fiind introdusă în februarie 2020.
Dogotaru a menționat că este o interpretare eronată a legislației, ulterior direcția a venit cu explicație detaliată pe pagina de Facebook.
După discuția și votarea mai multor amendamente, proiectul a fost aprobat, consilierii PAS și Forța Nouă fiind împotrivă, iar Partidul Șor abținându-se de la vot.
Ce s-a discutat la consultările publice?
Consultarea publică s-a petrecut sâmbătă, 8 august, în sala pentru festivități a Preturii sectorului Rîșcani. Totodată, a fost transmisă live pe pagina Primăriei. Inițial au fost prezentate propunerile pentru regiune. Vitalie Munteanu de la ChisinauProiect a menționat că „Pentru a închega sectorul dat, știind cu toții că mergem dinspre str. Renașterii sau str. Calea orheiului este o construcție masivă și care taie ochiul, se propune, evident, un complex, pentru a susține zona dată. Sunt terenuri de proprietate privată, în principiu, și solicitantul dorește ca să fie un complex locativ, reglementat după înălțime și în descreștere către strada Bogdan Voievod. Ceea ce ar închega zona dată.” Totodată, acesta nu a ezitat să menționeze despre faptul că se pune accent pe zona de agrement, adică în beneficiul societății.
Ulterior, mai mulți locuitori din regiune, dar și persoane interesate, și-au manifestat îngrijorarea față de situația traficului din zonă și ambuteiajele pe care le vor cauza aceste construcții; față de obligativitatea cumpărării locurilor de parcare astfel încât să nu se parcheze pe străzile sau curțile din vecinătate; alții au propus ca grădinița și școala să fie date în gestiunea municipalității. O locuitoare a zonei și-a exprimat cu disperare poziția întrebând cât se mai poate de construit, mai ales în zone rezidențiale. A sugerat să fie făcută zonă de agrement și doar atât.
La o zi după ce a fost introdus proiectul de decizie pe ordinea de zi și cu o zi înainte de a fi votat în CMC, a fost publicat procesul-verbal al consultărilor și tabelul divergențelor.
Visterniceni – o viziune de dezvoltare
PUZ-ul propus nu este nu este unica alternativă pentru regenerarea zonei respective. În 2016, în urma unui concurs organizat de Agenția pentru Inspectarea și Restaurarea Monumentelor și Ambasada Franței, câștigător era proiectul Visterniceni, dezvoltat de UrbanLab. Acesta aducea o nouă viziune de dezvoltare a regiunii de lângă Circ, sau mai exact străzile Circului, Carierei, Pietrăriei, Holbocica, Visterniceni. Echipa, care a lucrat la concept, menționa în prezentare faptul că Circul este o clădire reprezentativă și cu o importanță deosebită pentru capitală; totodată, acesta se află pe colina unde se afla satul Visterniceni – de unde a și început târgul Chișinău. Autorii mai menționează că străzile înguste ale Circului, Carierei, Pietrăriei, Holbocica, Visterniceni, păstrează oarecum structura de altă dată.
Ce presupunea proiectul Visterniceni:
„zona delimitată de cele patru străzi majore are potențialul de a deveni un pol vibrant al orașului, care sprijină transformarea zonei centrale într-un centru istoric cu un caracter contemporan. Astfel, pentru a se integra organic în zonă, pentru zona Circului au fost stabilite obiective clare, bazate pe cei trei piloni ai durabilității: economic, ecologic și social.”
Din punct de vedere ecologic se propunea păstrarea pârâului Holbocica, renaturarea și amenajarea malurilor sale. Totodată, se prevedea amenajarea unui lac antropic, având rolul semnificativ de a prelua debitul pârâului Holbocica.
Din perspectiva socială înființarea unui complex cu valențe culturale. Totodată, se menționează că economia locală trebuie să beneficieze de un exemplu de CBD (Central Business District), pentru a elibera presiunea aplicată asupra zonei centrale.
Sursa: https://medium.com/dezvoltare-durabilă/zona-circului-pledoarie-pentru-cartierul-visterniceni-7ddc5c59d482
Autorii accentuau că soarta proiectului ținea de cooperarea cu administrația publică locală, dar și faptul că există presiuni imobiliare: „după o benzinărie în 2016, în 2019 urmează a fi date în folosință două clădiri de 8 niveluri și un ansamblu de cinci clădiri de 12–15 niveluri, toate imobile de locuințe colective care nu respectă proximitatea ansamblului de locuințe individuale cu 1–2 niveluri din spatele Circului.”
La 7 august, UrbanLab publică un punct de vedere semnat de arhitectul Mihail Danciu și arhitecta Dumitrița Efremov. Autorii menționează că „la finalul anului 2019 au avut loc două întâlniri cu noua conducere a Primăriei Municipiului Chișinău, locuitori și reprezentanți ai mediului de afaceri din zona delimitată mai sus, fiind obținut și un acord de principiu pentru implicarea UTM – Facultatea de urbanism și arhitectură în soluții inovative și de proiectare participativă.” Un rezultat al discuțiilor a fost inițierea elaborării unui masterplan pentru teritoriul aflat între bulevardul Renașterii Naționale (Grigore Vieru), bulevardul Tudor Vladimirescu, Calea Orheiului și Calea Moșilor și formarea unui grup de lucru.
„La solicitările noastre repetate privind starea inițierii proiectului de regenerare, am fost informați despre necorespunderea termenului de ”masterplan” cu nomenclatura oficială a Republicii Moldova privind documentațiile de urbanism, am fost invitați să inițiem elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal pentru teritoriul sus-menționat, fapt pe care l-am realizat printr-un nou demers transmis pe data de 22.06.2020.”
Ulterior, au urmat mai multe acțiuni din partea autorităților care în care convocau grup de lucru cu doar 24 de ore înainte sau solicitau puncte de vedere cu 19 ore înainte.
Ce nu este în regulă cu acest PUZ?
Planul Urbanistic Zonal a fost criticat atât de unii consilieri, cât și de experți în domeniu. În Consiliul Municipal îngrijorările țin de integritatea companiei care, neavând resurse financiare, a reușit să plătească PUZ-ul, dar și se grăbește să investească într-un complex locativ; de legalitatea tranzacțiilor între „GHERCOM-PRIM” și Uniunea Conducătorilor Auto; și de legalitatea întreg procesului de votare a unui PUZ care ar contraveni PUG-ului.
Arhitecții care au elaborat proiectul Visterniceni au avut mai multe critici legate atât de procedura de consultare/elaborare/votare, cât și comentarii generale din punct de vedere al dezvoltării urbane. Iată câteva dintre ele:
– Propunerea nu face referință la un studiu de cvartal, un masterplan. În lipsa unei astfel de studiu, propunerea este limitată la rezolvarea punctuală a unor cerințe fără o fundamentare conceptuală.
– Propunerea nu are o susținere prin studii preliminare. De exemplu, studiul de vizibilitate a clădirii Circului de Stat din Chișinău, pentru care trebuie să fie instituită zona de protecție și să fie asigurată integritatea peisajului și vizibilitate.
– Construcțiile în zonă trebuie să se realizeze cu prudență, înțelegând caracterul teritoriului ca rezervă de spațiu verde în proximitatea unui curs de apă, un relief accidentat și o zonă de risc prin alunecări de teren și inundații;
– Nu este tratată relația cu cartierele din apropiere. Nu este propusă reprofilarea bulevardelor adiacente, nu este tratată problema mobilității velo și a celei pietonale, deși rețeaua de spații verzi de-a lungul pârâului Holbocica este ideală pentru o mai bună accesibilitate spre zona centrală a municipiului dinspre cartierele rezidențiale, evitând aglomerațiile autovehiculelor pe bulevarde;
Activistul Vitalie Voznoi a publicat pe pagina sa de Facebook alte critici, conform lui, potrivite pentru instanța de judecată. El scrie că, printre altele, s-a încălcat procedura de informare a populației, analiza propunerilor s-a făcut de către proiectant, nu de către organizatorul dezbaterilor (adică Direcția Arhitectură) și proces verbal al consultărilor cu încălcări.
L-am întrebat pe Viorel Gamurar, locuitor al zonei și participant la consultările publice, de ce a participat și care este poziția lui:
„Am participat la discuții pentru că PUZ-ul stabilește criteriile de dezvoltare ale zonei în care trăiesc. În urma unei decizii netransparente a Primăriei, de a crea un complex locativ pe str. Carierei 5 (Lagmar) a fost afectată grav calitatea vieții în zonă. Pentru a exclude riscul ca Primăria să își creeze confort doar pentru ei, am considerat necesar să particip la această ședință. Au mers pe o abordare prin care se creează impresia că realizează comanda dezvoltatorilor și anume au stabilit spații de locuit cu o densitate cât mai mare, astfel nivelul de etaje urmează a fi 13 sau 15”.
Poziția Primăria Mea
Nu am participat la consultările publice pentru că nu considerăm acceptabil să fie organizate în spații închise, iar oamenii să nu poarte măștile corespunzător și să nu păstreze distanța recomandată. Totodată, din păcate, o bună parte din transmisiunea online nu este inteligibilă, la fel, nu sunt filmați și prezentați vorbitorii. Autoritățile publice locale trebuie să asigure condiții sigure de a participa offline la consultări publice (fie afară, fie prin a asigura măști și a verifica purtarea lor corectă pe parcursul discuției) și a le completa cu consultări online (mulți cetățeni sunt în auto-izolare).
Totuși, din transmisiune, am remarcat câteva replici care ne-au stârnit îngrijorare, însă a căror nu am putut determina autorul. Întrebări de tipul dacă participanții sunt din regiune – având în vedere, că toți locuitorii orașului pot avea interes față de acea zonă istorică și relevantă pentru atâtea perioade ale istoriei noastre; dacă sunt experți în transport – or, consultările publice înseamnă cetățenii de rând, indiferent de vârsta, genul, profesia lor, să spună care sunt îngrijorările lor; la fel cum și sintagma „și dacă grădinița va fi privată care e problema?”. Atunci când locatarii iarăși au exprimat dorința de a amenaja spațiul, dar fără zone rezidențiale, au fost întrebați: „Și cine o să fie interesat să investească în zona de agrement? Dvs. ca locatar?” Considerăm că la consultări publice este nevoie de un moderator neutru care înțelege rolul acestui proces democratic, recomandările să fie discutate pe larg, iar acceptarea lor parțială sau respingerea să fie explicată de către autoritatea publică locală – care reprezintă interesele cetățenilor.
La fel, considerăm că integritatea companiilor de construcții trebuie să fie preocuparea Direcției de Arhitectură, și nu doar planurile de construcții. Dacă există suspiciuni asupra felului cum a intrat terenul în proprietatea „GHERCOM-PRIM”, acestea trebuie investigate. La fel, și de unde a avut aceasta resurse financiare pentru a plăti PUZ-ul.
Într-un final, ne exprimăm îngrijorarea față de încălcările de procedură, graba votării acestui PUZ și ignorarea alternativelor propuse de arhitecți și experți în domeniu.
*Imaginea din fotografia reprezentativă a fost ajustată și nu reprezintă numaidecât proporțiile din PUZ.
