Construcție în pandemie cu autorizație anulată


 

0,5 ha de complex rezidențial pe str. Mircea cel Bătrân 15

Hai să vorbim un pic despre sectorul Ciocana — clădiri peste clădiri cu lumini stinse în serile târzii, curți frumos decorate și oameni mai liniștiți decât spun stereotipurile. Sectorul s-a ales și cu un Kaufland pe la sfârșitul traseului lui 13 sau 24, iar cei mai norocoși fac jogging pe aleea Mircea cel Bătrân sau traversează pădurea să ajungă la iazul din sectorul Râșcani. Și da, la Ciocana se construiește la greu — mai nou, pe alee, între stația str. Igor Vieru și Hotelul Ciocana, semănat printre clădirile 13/1 și 13/2, încă puțin și perete-n perete cu o stație PECO, se edifică un complex rezidențial din trei blocuri multietajate, planificate pentru câteva sute de apartamente. Și istoria acestuia e (puțin spus) interesantă. 

Glosar
C-2 – Zona comercială C2 cuprinde funcţiuni care asigură o gamă largă de servicii mai rar frecventate.  
C-7 – Zonele C7 de servicii generale, cuprinde funcţiuni prin care sunt realizate servicii la o scară mai mare decât cele prevăzute în zona de servicii la nivel de cartier. Datorită poluării sonore provenită din trafic greu, manipulare de obiecte grele, etc. această zonă este incompatibilă cu cea de locuinţe şi de vânzări en detail
POT–  procentul de ocupare a terenului. Suprafața construită la sol / suprafața terenului pe care este contruit obiectivul. Acesta este definit diferit pentru diferite zone impus în regulamentul de urbanism.
CUT – coeficientul de utilizare a terenului. Suprafața tuturor etajelor supraterane /suprafața terenului pe care este contruit obiectivul. Acesta este definit diferit pentru diferite zone impus în regulamentul de urbanism. 
PUG – Planul Urbanistic General este un set de documente scrise și grafice cu reglementări ce conțin norme generale de dezvoltare pentru un teren administrativ. Aceste date sunt utilizate pentru elaborarea PUZ (plan urbanistic zonal) , sau PUD (plan urbanistic de detaliu). 
R-6- R-7  –  Zonele  cuprind funcţiuni rezidenţiale cu densitate medie. Sunt permise toate tipurile de locuinţe colective, tip blocuri de locuit multifamiliale.  
Sit –  Configurația unui loc ocupat de un oraș. ◊ Sit arheologic = șantier unde au loc săpături și cercetări arheologice. Sit de conservare = arie naturală protejată.

 

Gardul distrus pentru betoniere

Am vizitat parcela cu pricina, situată cu ieșire spre bulevard, într-o după-amiază de primăvară, cu ceva timp înainte de instituirea stării de urgență. Am mai reușit să vedem arborii înfloriți de lângă această structură, înghesuită de alte blocuri de locuit, să observăm starea celor câteva etaje deja edificate și presupusă bază a celorlalte două blocuri, care vizibil încalcă norme de construcție.

Noi suntem în judecată cu proprietarii acestui șantier”, ne spune o doamnă, apropiindu-se de noi. „Știm!”, îi răspundem scurt și o rugăm să ne povestească mai multe – există informații, pe care mai bine decât locatarii unui bloc (atacat, supărat, lezat…) nu ți le poate povesti. 

Această locatară a clădirii Mircea cel Bătrân 13/2, vorbește ca o profesionistă în domeniul urbanismului despre certificări, norme nerespectate, reguli de bază în traiul la bloc și modul în care blocurile vecine construite aleatoriu și incorect afectează viața orășenilor. Lupta cu BRAUS Imobiliare, care construiesc, potrivit paginii lor web, complexul locativ BRAUS Royal Residence cu apartamente de la 500 EUR/m2, o duc din vara lui 2019, de când au și aflat amalgamul de detalii, pe care compania îl ascundea de ochii lumii. Știți blocul ăla, edificat (sic!) „imediat lângă Romanița, într-o zonă verde și liniștită în apropiere de parcul Valea Trandafirilor”, care o acoperă de pe podul spre Botanica? Tot ei îl fac sub titlul de BRAUS Belvedere

Comunitatea locală vs. șantierul problematic

Ei au de gând să construiască trei blocuri a câte 22 de etaje”, spune ea. „Anul trecut, am format un grup de inițiativă împreună cu locatarii din clădirea 13/1, clădirea unde e magazinul Linella și o parte terță Tuvalens Trans și noi toți suntem în litigiu cu BRAUS Imobiliare.” Locatara ne-a povestit că, da, ea și vecinii ei au văzut momentul începerii construcțiilor și se zvonea că va fi un bloc de 14 etaje, ceea ce nu o vedeau drept o problemă,  unii locatari fiind chiar interesați de apartamentele ce urmau să fie date în exploatare. „Într-o zi, în iunie 2019, ne-am trezit cu gardul clădirii noastre distrus – e gardul din spatele tomberoanelor și l-au dărâmat ca betonierele să acceseze mai «comod» spațiul de lucru. Ei au făcut planificarea zonei de construcție în așa mod, încât toate căile de acces – două din partea noastră și două din partea clădirii 13/1, – să fie prin curțile noastre, iar terenul lor să fie folosit strict scopului său”, ne povestește ea. Au fost chemate forțele de ordine care, la rândul lor, au solicitat documentația construcției și atunci a fost marea dezvăluire – intenția de a edifica un complex rezidențial, iar despre faptul că situl va fi divizat prin dărâmarea bunurilor prezente acolo nu a fost menționat nicăieri.

Grupul de inițiativă a solicitat de la primărie actele permisive – autorizații, certificatul de urbanistică, în baza cărora au fost luate asemenea decizii. În timp ce ele urmau să fie adunate și transmise locatarilor, aceștia nu au stat pe loc – s-au interesat de toate regulamentele în construcție, normativele, legile, planul urbanistic general, adică tot-tot-tot ce era tangent domeniului a fost studiat. Și au rămas neplăcut surprinși.

Aceste clădiri sunt construite pe zonele C-2 și C-7, potrivit PUG-ului – ei nici zonele R-6 și R7, ca blocurile noastre, nu le au. Zona C-7 este incompatibilă cu blocurile locative, iar ei construiesc o parte din blocurile A și B acolo. Potrivit regulamentului, clădirile trebuie să fie construite la 60 de metri de la o stație PECO, unde sunt amplasate butelii cu gaze și combustibil, dar ei abia de ating distanța de 25 de metri”, ne-a povestit locatara. Menționăm că pentru schimbarea unui tip de zonă la alta, este necesar ca planul zonal să treacă prin Consiliul Municipal, iar acest lucru nu s-a întâmplat și, potrivit grupului de inițiativă, a fost semnat doar de fostul primar interimar Nistor Grozavu. O altă problemă e nivelul prost de iluminat, ce va fi cauzat de complexul celor de la BRAUS – din cauza înălțimii blocurilor, scara doi și trei vor suferi cel mai mult, iar scara unu va fi parțial afectată. „După calculele noastre, pentru că avem apartamente cu câte două și trei camere, vor fi apartamente care deloc nu vor avea acces la soare”, adaugă ea. 

 

Menționăm că proiectul complexului a fost ștampilat de către Tatiana Zaicenco, arhitectă-verificator. Potrivit unui demers din 16 septembrie 2019, înaintat de către ea companiei BRAUS Imobiliare și ex-Ministrei Economiei și Infrastructurii a Republicii Moldova, Svetlana Dogotaru, dna Zaicenco își retrage ștampila de verificator aplicată proiectului, pentru că, inițial, i-a fost înaintat doar blocul C spre verificare cu date eronate, nu i s-au oferit cifrele pentru calculul iluminatului natural și nu i se mai oferea acces la datele proiectului: (sic!) „Consider că ar fi necesară o nouă verificare, deoarece sunt întrebări care nu au răspunsuri: unele lucruri s-au ascuns în proiectul de execuție, spre verificare a fost propus doar un bloc din cele 3, blocul C, dar verificate s-au dovedit a fi toate 3.” Tot la dumneaei în demers sunt indicate alte tipuri de încălcări – amplasarea blocurilor A și B pe teritoriul unde reglementarea urbanistică este sub codul C-7, aceleași clădiri vor acoperi mai multe apartamente unilaterale care nu vor primi norma de iluminat de cel puțin 2,5h/zi, distanța de la amplasarea rezervelor subterane de gaz ce încalcă NCM G.05.03-2013, adică clădirile mai înalte de 28 de m trebuie să fie amplasate la 60m de la stația PECO, dar acum e doar 20m. Conform datelor din memoriul explicativ al proiectului, CUT-ul întrece limita codului urbanistic C-2 sau R-6/R-7 care este 5 .

Demers

Numărul cadastral 0100312417

Un scurt istoric despre acest loc – acolo, cândva, era o clădire încă din perioada sovietică, lăsată în paragină. Apoi, urma să fie edificată Pretura Sectorului Ciocana. Peste o vreme, a apărut o parcare (se zvonea) neautorizată. Pe 8 decembrie 2017, Estacon Group au obținut un Certificat de Urbanism pentru proiectare, semnat de ex-vice primar al Chișinăului, Nistor Grozavu, secretar interimar Adrian Talmaci și ex-arhitect șef al Capitalei, Sergiu Borozan,  în care e menționat că SRL-ul urma să  execute (sic!) „construirea unui complex rezidențial cu spații comerciale/prestări servicii și parcări auto subterane […] cu reconstruirea și reprofilarea construcției nefinalizate existente”. La 28 martie 2018, același certificat, semnat de aceeași oameni, pentru același teren deja fusese luat de BRAUS Imobiliare, iar partea reconstruirii structurilor de acolo a fost omisă.

 

În primul plan al proiectului, făcut pentru a obține autorizația, erau proiectate trei blocuri cu 16 și 9 etaje, amplasate separat, iar din start erau planificate 352 de apartamente. Apoi, ele au ajuns să fie 600 la număr, iar ceva timp mai târziu, am găsit hârtii din cadastru, precum că BRAUS Imobiliare avea înregistrate 852 de numere cadastrale la apartamente”, povestește locatara, menționând că dimensiunile terenului complexului, de jumătate de hectar, sunt asemănătoare caselor grupului de inițiativă implicate, dar au 143 de apartamente. 

Mai vreți și alte iregularități? Potrivit numărului de apartamente, complexul de locuit trebuie asigurat cu 70% de locuri de parcare. Grupul de inițiativă a apelat la mai mulți lideri locali și specialiști, iar aceștia i-a îndrumat la ce aspecte să atragă atenția. Astfel, timp de o săptămână, au depistat încălcările, au adunat toată informația și i-au invitat pe cei de la  Agenția pentru Supraveghere Tehnică (AST). „Ei afirmau că aveau actele în regulă. Totuși, fusese un grup/o comisie de acolo, care a depistat toate încălcările acestea și a făcut o prescripție”, adaugă dumneaei. În baza acestor prescripții, din iunie 2019, până în prezent, au fost emise două dispoziții privind stoparea lucrărilor — una fostul primar interimar, Ruslan Codreanu, în  iunie și alta de  actualul primar al Chișinăului, Ion Ceban, în decembrie. Totuși, lucrările au continuat în pofida acestora. Lipsa parcării, depășirea coeficientului permis pentru POT, CUT, eclipsarea iluminării naturale a clădirilor adiacente, încălcări la nivelul fundamentului blocurilor A și B ale complexului și zonele incompatibile cu blocuri de locuit – astea sunt cele mai grave puncte.

La data de 21 octombrie 2019 AST, sesizează Primăria Municipiului Chișinău cu privire la necesitatea revocării definitive a actelor permisive eliberate în adresa respectivă, cât și necesitatea atragerii la răspundere pe cazul dat a factorilor de decizie implicați cu neadmiterea lacunelor similare și încălcări de lege pe cazuri similare pe viitor.

Trăiască hotărârile judecătorești

După începerea unui proces de judecată mai lung, care a fost examinat de către Judecătoria Chișinău, sediul Râșcani, ca nici o parte implicată să nu aibă pierderi pe timp de proces, instanța a stopat complet construcția la 31 ianuarie 2020 până la finalizarea acestuia. La 16 martie curent, a fost emisă o hotărâre în favoarea grupului de inițiativă, bazată pe normele legale și dovezile incontestabile adunate. Redacția noastră a contactat departamentul juridic al companiei BRAUS Imobiliare – fiind întrebată despre deciziile Direcției Urbanism, AST și plângerile locatarilor, echipa lor a răspuns că nu este de acord cu hotărârea judecății și au atacat-o la Curtea de Apel. Cu toate acestea, chiar de hotărârea spune clar că documentația proiectului este anulată drept ilegală, la data de 9 aprilie 2020, pe pagina de Facebook a companiei a apărut un îndemn privind procurarea unui apartament la un preț avantajos în una dintre clădirile complexului.

Știți, totuși nu vreau să cred că arhitectul din BRAUS, atunci când făcea planul pentru aceste câteva sute de apartamente, nu a știut despre aceste norme – că el intenționat a făcut un plan ce încalcă numeroase reguli în construcție”, spune cu regret locuitoarea clădirii 13/2. Directorul BRAUS Imobiliare, Grigore Țîrchi, nominalizat la categoria Bărbatul Anului 2020 în revista Aquarelle pentru succesele sale, potrivit Agora.md, a menționat că (sic!) „ Ce facem cu cele peste 300 de familii care au semnat un contract de vânzare cumpărare? Cred că la mijloc este un interes”. Dumnealui, potrivit TV8, a spus că (sic!) „după un an și jumătate, [locatarii] au venit cu nemulțumiri, am mers cu ei la negocieri chiar la primărie, au fost efectuate modificări în proiect așa cum și-au dorit dumnealor.” Și dacă e să privim construcția de acum, argumentul celor „300 de familii” nu este întocmai valabil – lucrările de construcție pentru blocurile A și B au fost oprite până să ajungă la nivelul doi și, în plus, acum sunt construite așa-zisele zone comerciale fără pomină de spații subterane, alocate pentru parcări. „Noi nu cerem să fie demolată casa, despre care se zvonea că are 14 etaje și în care deja fusese un interes și din partea vecinilor – știm că s-au investit bani, dar cerem ca să se acționeze conform cadrului legal. Așa și la judecată am cerut – ne dorim ca dreptul nostru la o viață normală într-o casă construită normal să fie respectat”, a explicat locatara.

Pe final, dumneaei ne-a spus că are noroc să fie parte a unei comunități unite. „Ne cunoaștem bine, discutăm împreună ce am putea amenaja prin preajma casei, cine și de ce ajutor are nevoie. Un asemenea complex este extrem de strâmt, fără spațiu, fără nimic”, punctează ea.

Totuși, lucrările continuă chiar și pe timp de instaurarea situației de urgență, chiar de Judecătoria Chișinău, sediul Râșcani, le-au stopat temporar pe perioada procesului, chiar de grupul de inițiativă cheamă poliția de sector, care nu le oferă suport – BRAUS Imobiliare, de fapt, ca și alte agenții de construcție, continuă să cheme lucrătorii la șantier și continuă munca asupra unuia dintre cele mai ne-necesare complexe rezidențiale de pe aleea Mircea cel Bătrân – deocamdată, unicul loc de promenade din inima Ciocanei.

Hotărâre Nr. 3 3510